”Kaufpreisfaktor” on lyhenne, jolla hinta ilmaistaan kertoimena. Sanotaan, että apteekki on vaihtanut omistajaa tietyllä kerrannaisella sen tuloksesta tai tietyllä osuudella sen vuosittaisesta liikevaihdosta. Tätä lukua toistetaan sitten keskustelusta toiseen ikään kuin se olisi markkinahinta.
Ostajat ja myyjät käyttävät sitä, koska se on nopeaa, koska se näyttää tekevän kahdesta erilaisesta yrityksestä vertailukelpoisia ja koska yhdestä luvusta on helpompi keskustella kuin arvostuksesta, johon liittyy tusina oletusta.
Ongelmana on, että saksalaisista apteekeista ei ole olemassa luotettavaa julkista vertailuarvoa, koska apteekin myynti on kahden yksityishenkilön välinen yksityinen kauppa:
- Ei ole olemassa pörssiä, jossa apteekkien osakkeita vaihdettaisiin.
- Kukaan ei ole velvollinen julkistamaan, mihin hintaan apteekki on myynyt tuotteen.
- Missään rekisterissä ei ole merkittyjä tietoja tosiasiallisesti maksetuista hinnoista.
Kun joku mainitsee jonkin tekijän varmuudella, hän viittaa niihin harvoihin kauppoihin, joita hän on henkilökohtaisesti nähnyt tai välittänyt; nämä kaupat voivat olla keskittyneet tietyille alueille, ne voivat olla useita vuosia vanhoja, eivätkä ne missään nimessä edusta koko markkinaa.
Jopa olemassa olevat vertailut eivät koske hintoja, sillä Treuhand Hannover vertailee vuoden 2026 Betriebsvergleich- tutkimuksessaan noin 3 500 apteekkia, ja vertailun kohteena on liiketoiminnan tulos eikä se, mitä kukin on maksanut.
Hyödyllisempi korjaus koskee suuntaa, sillä tekijä on pikemminkin arvostuksen tulos kuin sen lähtötekijä. Oikea menettelytapa koostuu kolmesta vaiheesta:
- Selvitä, mitkä ovat apteekin todelliset tulot.
- Vähennä näistä tuloista omistajan omasta työstä saamansa palkka.
- Arvioi tulovirta sen omien ansioiden perusteella, kuten Ertragswertverfahren -menetelmässä tehdään.
Jaa saatu luku tulosilla, ja kerroin on yksinkertaisesti tulos. Jos lasketaan päinvastaisessa järjestyksessä – eli valitaan ensin kerroin ja kerrotaan sillä – saadaan luku, jonka taustalla ei ole mitään perusteluja ja jota kumpikaan osapuoli ei voi puolustaa, kun sitä kyseenalaistetaan.
Liikevaihtoon perustuvat tekijät ovat vieläkin huonompia, koska apteekissa suurin osa liikevaihdosta koostuu myytävien lääkkeiden hankintakustannuksista. Kahdella apteekilla, joilla on sama liikevaihto, voi olla varsin erilaiset liikevoittomarginaalit ja varsin erilaiset tulokset, eikä se, jolla on heikompi katetaso, ole yhtä arvokas.
Vanhoja ostohintatutkimuksia toistetaan edelleen ikään kuin ne kuvaisivat nykytilannetta, ja niissä viitattu ”ideeller Wert” ei välttämättä ole lainkaan yhteydessä myytävään apteekkitoimintaan. Se, millainen tekijä pitäisi ottaa huomioon, riippuu kyseisestä apteekista ja sen arvon määrittävästä neuvonantajasta, ja hinnan verotuksellinen rakennus on veroneuvojan vastuulla.
Tämä sanastokohta sisältää yleistä tietoa Saksan apteekkilainsäädännöstä ja -käytännöistä. Se ei ole oikeudellista neuvontaa. Jos tarvitset sitovia ohjeita omaa apteekkiasi varten, ota yhteyttä alueelliseen apteekkariliittoon (Landesapothekerkammer).
